拖欠物業(yè)管理費的現象在目前物業(yè)管理小區中并不鮮見(jiàn)，除極少數業(yè)主惡意欠費外，絕大多數都“事出有因”。但是無(wú)論什么原因，采取拖欠物業(yè)費的極端方式表達不滿(mǎn)都是不可取的，既得不到法律的支持，也無(wú)助于問(wèn)題的解決。 解決物業(yè)欠費糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應該支付相應費用。二是通過(guò)學(xué)習相關(guān)法律、法規，正確認識物業(yè)管理的內容和范圍，正確理解和認識業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權利的同時(shí)，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費的義務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強服務(wù)意識，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同內容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭取得到業(yè)主的理解和支持。
根據自身的工作經(jīng)驗，粗淺地分析和概括了一下一般小區業(yè)主拒交物業(yè)費大致有如下幾種情況：
因工程遺留問(wèn)題，如房屋內外墻開(kāi)裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門(mén)窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費；
因家中財物被盜，車(chē)輛如電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、私家小轎車(chē)被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費；
因為沒(méi)入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費；
按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說(shuō)法“老賴(lài)”業(yè)主，無(wú)任何正當理由拒交物業(yè)費；
以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交。
物業(yè)一般處理拒交物業(yè)費的具體應對談判技巧和催收辦法有下面幾種：
一、因工程問(wèn)題拒交的應對方法和措施
從法律、法規和相關(guān)管理規定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員會(huì )耐心解釋?zhuān)瑫灾岳�，�?dòng)之以情。用《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋?zhuān)弘m然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商隸屬同一個(gè)集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。
1物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系OR商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系
房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費。在現實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問(wèn)題的本質(zhì)區別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問(wèn)題誤認為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。
2是否遺留工程問(wèn)題
特別要讓業(yè)主明白工程遺留問(wèn)題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含工程遺留維修費用。
3已享受物業(yè)服務(wù)須履行繳費義務(wù)
讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費。
4開(kāi)發(fā)商遺留工程問(wèn)題
積極協(xié)調和督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)高效地對遺留工程問(wèn)題進(jìn)行修復。物業(yè)公司通過(guò)如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話(huà)催繳，之后發(fā)催費函，直至根據拖欠情況如欠費時(shí)間長(cháng)短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。
二、因家中財物被盜
業(yè)主因家中財物被盜或車(chē)輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：
1業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有財產(chǎn)保險、保管專(zhuān)項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負責對物業(yè)區域規劃紅線(xiàn)以?xún)�，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。
2如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專(zhuān)項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車(chē)輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險、保管費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據可依了。
三、房子空置拒交物業(yè)費
【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權視情況決定是否給予減免物業(yè)費。
四、無(wú)任何正當理由拒交物業(yè)費
對無(wú)任何理由拒交物業(yè)費的老賴(lài)，采取電話(huà)催繳，上門(mén)催繳，郵寄催費通知單進(jìn)行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業(yè)管理條例》第四十二條作了明確規定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權利，就應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。
在這里特別提醒業(yè)主們注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費非但不利于業(yè)主維權，相反在侵犯當事人利益的同時(shí)，也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一些暇疵，雙方也應本著(zhù)真誠、相諒、相信的原則，通過(guò)友好協(xié)商來(lái)解決問(wèn)題，如果業(yè)主們一味地要求物業(yè)費下降或者拒繳物業(yè)費，作為經(jīng)營(yíng)企業(yè)，物業(yè)公司通常都會(huì )選擇降低隱形開(kāi)支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內容無(wú)法嚴格按服務(wù)合同的約來(lái)執行，導致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會(huì )有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身，甚至惡性循環(huán)。
